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Análisis de las causas de los ciclos inmobiliarios en Estados Unidos

In Real Estate Consulting on April 2, 2010 by roseolsenconsulting Tagged: ,

El economista Robert M. Campbell escribe en su libro, Timing The Real Estate Market, que existen 5 indicadores o Signos Vitales del mercado inmobiliario de Estados Unidos.
Los Signos Vitales, en orden de importancia son:
1. Cantidad de Casas Usadas Vendidas.
2. La cantidad de Permisos de Construcción Emitidos.
3. Los defaults de préstamos hipotecarios.
4. La cantidad de ventas de foreclosure (ejecución de hipoteca).
5. Las tasas de interés.

1. La Cantidad de Casas Usadas Vendidas:

Según Campbell este es el mejor indicador del movimiento de precios en el mercado inmobiliario. Esto es así ya que los compradores son los que determinan la cantidad de demanda y esto esta directamente relacionado con el nivel de precios en el mercado.
Cuando la tendencia de cantidad de casas vendidas esta a la suba, una mayor cantidad de compradores esta entrando al mercado. Esta entrada de compradores hace subir a los precios. Contrariamente, cuando la cantidad de ventas de casas se desacelera, cada vez menos compradores entran al mercado. Este decrecimiento de la demanda causa una baja en los precios de las viviendas.
Esto no quiere decir que los ofertantes de viviendas al mercad no sean un factor importante en la determinación de los precios, sino que la demanda cumple un rol mas importante. En definitiva, los vendedores pueden pedir cualquier precio pero si el comprador no esta de acuerdo con ese precio, no se producirá la venta. Esto explica porque los precios de las casas tienden a subir cuando incrementa la cantidad de compradores y porque los mismos disminuyen si decrece la cantidad de compradores.
Es importante destacar que los precios de las propiedades no bajan porque los dueños de las propiedades deciden vender sino porque se reduce la demanda de compra relativa a la oferta.
Por estos motivos, es muy importante prestar atención a la cantidad de casas vendidas, especialmente durante una larga tendencia al alza, donde las expectativas son que los precios seguirán aumentando aun más.

2. Permisos de Construcción Emitidos:

El seguimiento de este índice tiene una doble importancia. Por un lado, la construcción es la industria más grande de Estados Unidos. Se estima que entre 15-20% del total de la economía del país esta relacionada a la construcción. Dada la relevancia de la construcción en la economía, los precios del mercado inmobiliario y la salud de la economía local dependen de la actividad de la construcción.
Además, los desarrolladores inmobiliarios y constructores están siempre alertos a la demanda de nuevas viviendas. Cuando la demanda se hace fuerte y las ventas de nuevas casas están aumentando, los desarrollistas reaccionan planeando nuevos proyectos, y de esta manera aumentando la cantidad de permisos de construcción emitidos.
Cuando la demanda de nuevas viviendas es baja, los desarrolladores obtendrán menos permisos de construcción, evitando construir propiedades que permanecerán en su stock por más tiempo del deseado.
Los permisos de construcción emitidos representan un buen índice para medir la salud de la economía ya que históricamente, la cantidad de permisos de construcción empiezan a bajar antes de que la economía caiga en una recesión y empiezan a subir antes de que la economía salga de la recesión.

3. Los defaults sobre préstamos hipotecarios

Luego de 3 o 4 meses de incumplimiento de pago de la cuota hipotecaria, el banco envía una nota de default a su cliente. Si este no paga, el banco esta autorizado a tomar propiedad de la vivienda y venderla.
Esta tendencia brinda un claro panorama de la salud de la economía local. Cuando hay una baja en la cantidad de defaults, esto muestra una mejora de la economía local, y viceversa.
Además de mostrar el estado de la economía local, la cantidad de defaults hipotecarios tiene un impacto directo sobre el nivel de precios del mercado inmobiliario ya que frecuentemente los deudores hipotecarios en default deben vender sus propiedades a precios de descuento para no afrontar la perdida de los mismos.

4. Cantidad de Foreclosures

La ejecución de la hipoteca ocurre luego de que el dueño de la propiedad no realiza sus pagos al banco y no ha podido vender su propiedad luego del aviso de default. El aumento en la cantidad de foreclosures muestra una caída en la demanda porque quiere decir que los dueños de las propiedades afectadas no han podido encontrar compradores (normalmente, ni siquiera a precios de descuento).
En segundo lugar, cuando la cantidad de ejecuciones hipotecarias aumentan, el precio de las propiedades tiende a caer. Esto ocurre porque los compradores aprovechan los precios rebajados de los foreclosures para comprar (usualmente entre 15% y 20% mas barato) y los vendedores de propiedades sin problemas hipotecarios deben bajar sus precios para competir con el resto de las viviendas ofrecidas.
En tercer lugar, el aumento de las ejecuciones hipotecarias también indica que la economía se esta debilitando y que mas y mas personas están sufriendo financieramente. Como la salud del mercado inmobiliario esta correlacionada con la salud de la economía, un des-aceleramiento de la economía tiene un efecto negativo sobre los precios de las viviendas.
La cantidad de hipotecas ejecutadas es un indicador que suele tener un retraso en la cima de los ciclos pero suele estar en sintonía con los demás indicadores durante las mesetas. Como los puntos bajos del mercado toman mas tiempo para desarrollarse que las cimas, este indicador es mas útil para comprar bajo que para vender en el momento correcto.

6. Tasas de interés

Las tasas de interés afectan directamente a la cuotas de repago de las hipotecas.
Estas cuotas suelen ser mensuales y están relacionadas a los sueldos de los deudores. Las instituciones prestamistas fijan la relación cuota/sueldo recibido según su preferencia de riesgo.
El siguiente ejemplo ilustra como las tasas de interés afectan a los precios de los inmuebles.
Asumiendo una tasa de 9%, y una hipoteca de 150,000 dólares, la cuota mensual de la hipoteca seria de 1207 dólares.
Una baja en la tasa de interés permitiría que la cuota mensual disminuyese, pero a su vez, esta condición permite que el precio del inmueble aumente sin que aumenten las cuotas mensuales de re-pago de la hipoteca.
En este caso, un aumento del precio del inmueble a 181,000 (↑21%) dólares y la baja simultanea de dos puntos de la tasa de interés, no implicaría cambio alguno en la cuota, ya que la misma permanecería en 1207 dólares.
De esta manera, al bajar las tasas de interés los compradores de viviendas pueden calificar para compras de viviendas con mayores precios y viceversa.
A diferencia de los indicadores del 1 al 4, las tasas de interés son un indicador nacional y están sujetas a condiciones de coyuntura nacional e internacional. Las economías locales no afectan a las tasas de interés.
Según Campbell, si bien las tasas de interés afectan al precio de las propiedades, su efecto es menor que el efecto causado por las otras cuatro variables de origen local. Las tasas de interés son útiles para determinar etapas de un ciclo pero deben ser analizadas en conjunto con las otras variables. Según Campbell las tasas de interés actúan como un acelerador/des-acelerador de una tendencia.
Por ejemplo, si los indicadores del 1 al 4 indican una tendencia alcista en el nivel de precios inmobiliarios, un aumento en la tasa de interés actuaría como un des-acelerador de esta tendencia mientras que la baja de la tasa de interés aceleraría la tendencia alcista.
Si, por otro lado, los indicadores del 1 al 4 muestran una tendencia a la baja, un alza en la tasa de interés aceleraría esa baja mientras que una baja en la tasa de interés des-aceleraría la caída de los precios.
Según Campbell, son los primeros cuatro indicadores los que dan indicios explícitos de compra o venta sobre los cuales se pueden tomar decisiones con certeza, mientras que las tasas de interés deben ser consideradas como aceleradoras o des-aceleradoras de las tendencias.

Craig Hall, un exitoso desarrollador inmobiliario y autor de varios libros, entre ellos “Timing The Real Estate Market”, enumera 7 tendencias para analizar ciclos en el mercado inmobiliario. Ellos son

1. Inflación
2. Flujo de Capitales
3. Niveles de Empleo
4. Migración
5. Camino de Progreso
6. Nueva Construcción – Cantidad de Permisos de Obra Emitidos
7. Tasas de Interés

A continuación se describen las tendencias que difieren entre el análisis de Hall y Campbell.

1. Inflación:
Los tres métodos más comunes de valuación de inmuebles son: el método comparativo, la valuación según costos de reposición y la valuación a través del análisis del flujo de fondos.
La inflación afecta tanto a la valuación por costos de reposición como a la valuación a través de flujos de fondos ya que la inflación afecta a los ingresos recibidos en concepto de rentas y en los costos de mantenimiento o construcción (reposición) de las propiedades. Una particularidad del mercado inmobiliario es que las rentas son fijadas normalmente por contratos anuales mientras que los costos de mantenimiento fluctúan con mayor correlación a la inflación con lo cual se distorsiona la relación entre ingresos y egresos. Por lo general, si la propiedad es relativamente nueva o sin problemas de mantenimiento, una inflación moderada cercana al 4% hará que aumenten los ingresos operativos, de esta manera aumentando el valor de la propiedad:

Valor de la Propiedad = Ingresos Operativos Netos
Tasa de Capitalización

De esta manera, por lo general, al aumentar la inflación, se aumentan los precios de las propiedades.

2. Flujo de Capitales:

Los inversores tienen comportamientos de manada. En diferentes periodos, estos inversores pueden preferir la bolsa o el mercado inmobiliario, y dentro del mismo, diferente tipo de propiedades. Esto se produce por tomadores de decisión que utilizan los mismos medios para informarse y que se sienten más seguros al invertir de “forma conjunta”. La prensa incentiva estas corrientes de inversión y los inversores generan una especie de profecía auto-cumplida.
Los puntos de vista acerca de acontecimientos mundiales, nuevas medidas impositivas, variaciones en el tipo de cambio entre otros aspectos cambian el destino de los fondos de los inversores.
Considerando un stock fijo de propiedades, al entrar flujos de capitales al mercado inmobiliario se crea una presión al alza sobre los precios hasta que se corrige la relación entre oferta y demanda.
En Estados Unidos existe una relación bastante directa y opuesta entre la bolsa y el mercado inmobiliario ya que el dinero de los ahorros y fondos de inversión va de un mercado a otro.
El impacto de los cambios en las leyes tributarias también afecta el flujo del dinero hacia el mercado inmobiliario.
El Economic Recovery Tax Act de 1981 fomentó la inversión en el Mercado inmobiliario a través de la implementación de periodos de depreciación más cortos y acelerados. Esto produjo beneficios para los inversores que podían aumentar sus perdidas contables en mejores términos.
Las variaciones de tipos de cambio también producen términos beneficios para inversores extranjeros.
Durante mediados de la década del ’70 se produjo una entrada de petrodólares en el mercado inmobiliario de Estados Unidos proveniente del Medio Oriente. Esta inyección de dinero aliviano una caída del mercado que se estaba produciendo por aquel entonces.
En los mediados de los ’80, cuando el nivel de precios del mercado inmobiliario comenzaba a bajar, los últimos compradores que terminaron pagando precios elevados fueron los inversores japoneses que aprovecharon las bajas tasas del banco central de Japón para endeudarse en su país e invertir en los Estados Unidos. Los inversores japoneses adquirieron importantes edificios corporativos, entre otros el Rockefeller Center en Nueva York.
Otro ejemplo del cambio del flujo de fondos son las decisiones tomadas por los administradores de los fondos de inversión o fondos de pensión.
Estos últimos se alejaron del NASDAQ en el 2000, que empezaba a declinar en valor (el valor de las acciones cayó 75% en 3 años) y empezaron a invertir en REITS (Real Estate Investment Trusts).

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